欢迎访问霍尔果斯汇金时代房地产开发有限公司网站!
您暂无未读询盘信息!
请您登录网站后台查看!
来霍尔果斯必逛中亚风情街
抢购热线:0999-8961776
招商热线:0999-8961777

在签订商铺租赁合同时有哪些注意事项呢?

作者:admin     发布日期: 2021-04-14     二维码分享

签订商铺租赁合同注意事项

01、商铺租赁合同是指出租方与承租方就商铺租赁所达成的书面合同,围绕着商铺使用权所形成民事租赁关系,是商铺租赁过程中必不可少的书面、具有法律效力的约定,在商铺出租和租赁的过程中一定需要签订的。那么在双方签订合约的时候,有哪些商铺租赁合同注意事项呢?

02、具体内容

# 1、出租主体

出租人是否有权出租标的物,需查验对方房地产权利证书或者其他有效证明文件(不动产权利证书、国有土地使用权证、建设规划许可证、消防验收合格证等),这些证件是决定租赁合同是否有效的关键。

其次是看权属证书记载的所有权人与出租人是否一致、是否有共有权人及共有权人是否同意、是否已设立抵押权。

如果出租人非产权人,而是承租后再转租,还应审核产权人书面同意出租人转租的文件(如属多次转租,应逐次审核前手出租人同意转租的文件直至产权人),相关文件应作为合同附件。

# 2、租赁标的物的准确描述

合同中应约定租赁房屋所处的准确位置(如门牌号)以及租赁物的概要情况,如承租的建筑面积或使用面积、楼层等,.好附图说明。此外,要对租赁物作完整描述,如“不仅包括房屋且包括其相关附属设施(包括但不限于房屋已具备的空调、水、电、供暖设备及相应的公共设施和共用面积等)”。

# 3、租赁标的物用途

在租赁房屋前,应首先核实租赁房屋房产证上所载的用途,做到租赁协议上约定的用途不与规定用途相冲突。如果房产证上记载用途为住宅,则对于经营用房的承租原则上不予考虑;同时应审查是否在合同条款中明确约定租赁物的用途,如用于营业、办公或仓储等。

#4、关于租赁标的物周边环境的约定

如果公司承租的房屋用于营业或办公,则应审查合同中关于拟租赁房屋的周围环境的相关约定,如是否有适当的停车地点,周围环境是否影响经营等。

# 5、租赁期限

合同应写明租赁期限及具体的起止日期。按照《民法典》的规定,租赁期限不得超过20年,超过20年的,超过部分无效。因此在审查租赁合同时对于租赁期限超过20年的约定(如“..”或者“30年”),需修改为20年以下。

#6、租赁标的物交付的约定

是否有房屋移交方面的具体约定,如是否有关于租赁物的移交时的状态、移交租赁物及其附属设施设备清单及移交时间的约定等。

# 7、租金条款

有关租金的约定是否完整,具体包含以下几个方面:

(1)租金标准及租金总额以及支付期限等是否明确。

(2)租金包含的范围(如门头招牌、广告位的使用费、停车位使用费)及租期内的物业管理费、水、电等费用承担及支付约定是否明确。

# 8、关于租金支付具体约定的问题

租赁合同中,由于合同履行环节的疏忽或其他原因,承租人尽管没有违约的故意,但实际却未能按合同要求及时付款,常因此发生迟延付款的违约行为,经出租人提示才被动付款,违约风险较高,建议合同中补充如下约定:在合同付款条件中增加要求出租人出具相关文件(如发票、付款通知)后一定期限内公司予以付款的内容,增加出租人的付款提示义务,避免承租人因疏忽等原因迟延付款。

# 9、装修及免租期的约定

合同是否有关于租赁房屋装修改造的约定。如涉及装修改造,应在合同中约定:在不改变房屋主体结构、不危及原建筑物的..或造成潜在危险的情况下,出租人同意承租方进行装修改造,并应约定合理的免租期限。

#10、关于宣传广告事项的约定

对于租赁房屋用途为营业、办公的,承租方一般会悬挂公司招牌或进行其他广告宣传。因此,注意合同是否约定承租方有权使用门头招牌位及具体位置、有权在租赁物室外悬挂广告牌,并应约定出租人..广告位的合法使用。一般情况下,此费用可约定为已包含在合同租金中。如约定由承租方另行支付,须对费用标准及支付作具体明确的约定。

# 11、关于维修、修缮的约定

合同是否有关于房屋维修、修缮、更换和改良的约定。房屋租赁合同中应约定;当租赁物影响承租方正常使用时,出租方应负责对租赁物及时进行维护、维修,费用由出租方承担(但承租方使用不当造成的维修费用由其自行承担)。同时,合同中应明确维修期间不得影响承租方正常营业及办公,且应约定如维修时间超过一定期限仍未能达到正常使用标准,承租方有权解除合同或者减少相应数额的租金。

# 12、关于租赁物不能正常使用,减少租金及费用的约定

注意合同中是否约定了当供电、中央空调等一项或多项设施不能正常使用或影响承租方正常营业时,承租方有权拒付相应期间内的租金及水、电、空调等相应使用费,如果上述情形持续时间或累计时间达到一定时限的,承租方有权解除合同,并有权要求出租方承担违约责任。

# 13、违约责任的约定应尽可能具体和量化

违约责任方面,应注意约定出租人延迟交付租赁标的物、交付的租赁物有瑕疵(包括权利瑕疵和质量瑕疵等方面)的违约责任及提前终止合同的违约责任等。为增加违约责任的可操作性,可以约定一方违约后计算损失的范围,也可约定违约金的具体金额或比例。

# 14、关于承诺..条款

租赁合同中一般应有出租人有权出租租赁标的物的..条款,出租方应..租赁标的物在交付时没有产权纠纷或其他纠纷,且应..没有第三方就此主张权利。交付后如发生产权等纠纷或有第三方主张权利,则在保障承租方权益的前提下,由出租方负责解决,如造成承租方损失的,由出租方负责赔偿。并可进一步约定,其..若有不真实之处,承租方有终止协议的权利,并有权要求出租方支付违约金并赔偿由此造成的损失。

# 15、物业及运营方带来的风险

(1)商铺一般由运营方整体管理,要考虑物业服务是否适合商业经营如:商场招商定位、运营商广告支持力度、物业服务(电梯、保安保洁、空调、网线、供水、供电等),是否符合商铺经营要求、停电能否自行发电等。

(2)在招商谈判中,双方要综上考虑上述问题,在达成一致后,在合同中约定,如:物业费是否包括在租金内、全年停电、停水不超过多长时间(公用事业部门的原因停电除外);商场如果有整体装修,影响营业的,租期顺迟,租金减免等。因上述原因导致承租方未能正常营业,达到一定时间,承租方可要求解除合同,出租方应退回转让费、押金外,另赔偿承租方装修费、前期投入等。

(3)对商场的入住率、租赁期内..品牌商户绑定、同行业的排他性条款、合理运营期内出现连续亏损时的退出机制。


#16、出租权是否完整或存在瑕疵

租赁物上是否已被查封或有在先存在的抵押权。租赁房屋在租赁期间发生所有权变动,承租人有权请求房屋受让人继续履行原租赁合同的。但租赁房屋具有下列情形或者当事人另有约定的除外:

(1)房屋在出租前已设立抵押权,因抵押权人实现抵押权发生所有权变动的;

(2)房屋在出租前已被人民法院依法查封的。

通过上述内容可知:如租赁物已被查封或有在先存在的抵押权,一旦产权人于租赁期间发生变动,承租人将可能失去承租权从而遭受一系列的损失。原则上建议承租人避开这类瑕疵房产,如确需租赁的,需要在租赁合同中设置相应的违约条款,以期减少租赁损失。

#17、装修的处置

商铺租赁中,往往需要花费大额资金用于铺面装修,为了..装修能够顺利进行,以及保障装修利益,在合同中应当注意几个问题:

(1)明确约定出租人是否同意承租人对商铺进行装修,以及装修图纸或方案是否需要取得出租人同意等,若有特别的改建、搭建的,应当明确约定清楚,对于广告、店招位置也可约定清楚。

(2)解除合同的违约责任,不仅仅考虑违约金部分,因为违约金常常会约定等同于押金,数额不高,往往不及承租人的装修损失,因此,应当约定在此情形下,出租人除承担违约金外,还需要赔偿承租人所遭受的装修损失费用。

(3)明确租赁期满时,装修装饰的处置方法,是否需要恢复原状。

#18、关于转租权的设定

市场中经常会遇见许多“二房东”的情形,这其中就存在转租的问题。俗称的“转租”其实涵盖了法律规定的两种变更方式:“转租”和“承租权转让”,依法律规定,“转租”是指上手租赁关系不解除,二房东将租赁物出租;而“承租权转让”新承租人直接替代原承租人与出租人(业主)建立租赁关系。

在这两种形式下,需要注意以下问题:

(1)转租必须取得出租人书面同意,同样承租权转让中,解除原租赁合同和重签租赁合同,也需要征得出租人同意。

(2)原承租人往往向新承租人主张一笔转让费,主要补偿装修损失等,此笔费用不属于法定承租人应承担费用,但法律亦没有明确禁止,因此,只要双方当时协商同意的,亦会受到法律保护。

# 19、注意拆迁补偿的约定

租赁合同未到期遇拆迁,补偿款归谁?依据我国相关法律的规定,租赁合同未到期的,对房屋进行拆迁时,拆迁补偿项目不同,归属也不同的,如果是安置补偿款、停产停业损失的,归承租人所有。按照相关法律法规的精神,租赁厂房或商铺的经营主体只要有营业执照并且一直正常经营、合法纳税,有权利获得一次性停产停业损失补偿,包括添附物、机器设备、装修附属物等这些项目,都是可以获得相应补偿的。

租赁房屋日后可能涉及拆迁的,双方在订立租赁合同时都要在合同中约定拆迁补偿分配条款。在遇到拆迁时,只需要按照协议约定履行即可。

# 20、消防责任条款

法院在审理此类出租房火灾案件时通常依据消防部门的《火灾事故认定书》认定责任。起火原因无法查明的,应当认定承租方没有尽到妥善保管的义务,并对火灾给其他人造成的损失进行赔偿。另外相关法律规定,房屋出租期间发生火灾等突发事故时,一般情况下应由承租方承担全部责任,承租方是房屋主要使用者,应该..使用房屋,避免火灾发生。

但作为出租人,应当明确告知承租人出租屋及附属设施的年份、可能存在的缺陷和隐患,有义务进行..和维修,如果出租人没有尽到..修缮的义务,因输电线路老化而引起火灾,造成承租人财产损失的,就由出租人承担赔偿责任。

店面展示

CASE SHOW
  • 总平面三层平面图

    霍尔果斯中亚风情街采用**的设计运营理念,

    了解详情
  • 总平面二层平面图

    霍尔果斯中亚风情街以餐饮为主导,容纳旅游购物,商品交易,休闲演艺,灯光夜市,酒店,写字办公等为一体,是一个开放型的商业街.采用**的设计运营理念,为霍尔果斯市,乃至…

    了解详情
  • 总平面一层平面图

    霍尔果斯中亚风情街分为旅游商品,酒吧娱乐,餐饮美食,酒店办公,文化演艺,城市商业 6大商业板块,首推旅游商品区开放招商即被全部抢租.中亚风情街作为必去国门景区及…

    了解详情
  • 中亚风情街营销中心

    霍尔果斯中亚风情街位于霍尔果斯市亚欧北路,是连霍高速起点,紧邻4A级景区国门及中哈合作区.中亚风情街作为一条沿街形式的商业街,更长的经营时间,自由自主经营让您…

    了解详情

快速通道 Express Lane

咨询热线

0999-89617760999-8961776

邮箱:228739494@qq.com

Q  Q:228739494

霍尔果斯汇金时代房地产开发有限公司
二维码
霍尔果斯中亚风情街
地址:霍尔果斯市亚欧北路与兰新路交汇处(老国门旁)中亚风情街
抢购热线:0999-8961776
招商热线:0999-8961777
Copyright © 霍尔果斯汇金时代房地产开发有限公司  版权所有    备案号:暂无   网站地图  RSS   XML 技术支持:  万家灯火