欢迎访问霍尔果斯汇金时代房地产开发有限公司网站!
您暂无未读询盘信息!
请您登录网站后台查看!
来霍尔果斯必逛中亚风情街
抢购热线:0999-8961776
招商热线:0999-8961777

商铺应该怎样定价,定价难?定对了就会很好卖!

作者:霍尔果斯汇金时代     发布日期: 2021-02-21     二维码分享

商铺应该怎样定价,定价难?定对了就会很好卖!

商铺还不会定价吗?跟着新疆商铺出售的小编一起来学习吧~

商铺,是0和1的游戏。

好铺子能给经营者带来滚滚财源,但它街对面或者隔壁铺子一年换三次店家都活不下去。

大部分项目商铺客户中超8成都是投资客,下图为作者之前做过的底商客户访谈结论:

基于以上,商铺价格具有较强的非理性特征,其包含了对区域潜力、人流、购买力、回报率的各种想象,有些因素无法用准确的价差定义,可以说天花板无限高。

专麦店一直强调:定价,是一门技术,也是艺术。如果住宅、车位的定价是技术活,那商铺的定价则艺术成分更高。

1

前期规划

商铺价值挖潜的关键在设计阶段,因此营销操盘手应尽早介入到商铺的研发设计阶段大化其商业价值。

1. 商铺形态

所有人都知道一层铺子好,营销在方案阶段应要求不高于2层。若因建筑密度及容积率限制必须超过2层,可将物业用房、配套用房等放置在3层商铺内;若3层还有多余面积,则应考虑增加外挂电梯直达3层,增加其可达性。

2. 形态选择

遵循“货值大化+降低销售难度”原则,分割上尽量多出纯一层。

3. 单铺分割

单铺上要重视开间进深比,面宽大展示好,进深大好布置,开间进深例控制在1:3内佳,超过1:4营销就应该警觉看看是不是设计偷懒了。

相邻两间铺子分割也可以有差异,从而导致货值变化,以两间相邻铺子为例,红色为纯一层,紫色为一拖二的1层部分,可以有以下两个方案,你会如何选择?欢迎留言区提供你的答案和分析。

4. 餐饮条件预留

一拖二、2层以上或者大面积商铺,如果能在规划上就报出餐饮许可更好,即便规范上不满足餐饮报规条件,也要预留物理条件(如烟道、隔油池),后期部分餐饮公司或经营者有办法自行沟通报批。

5. 地面车位预留

对于商铺来说,能够临时停车是增加客流的重要条件,一定注意预留,在销售时进行公示即可;但若在商铺销售或交付时再去与有关部门沟通增加车位,即便有关部门同意,也会因为..、前后不一致等原因被客户群诉。

6. 立面设计

商铺立面材料对于大多数客户来说并非关键敏感点,更重要的是做足店招预留位置(正面、侧面及对应电位)、雨棚、空调机位;并且减少大乔木、花圃等阻挡商铺昭示性及可达性的景观。

说了这么多设计范畴的内容,是因为,也许,你项目的设计经理可能经验比你还少,住宅图还没画几张就来画商铺了…

商铺

2

定价逻辑

定价技法其实和住宅、车位均有相通之处。为控制篇幅,本文仅对商铺定价中需关注事项说明,具体工具可参考定价专题前两篇内容。

1. 分形态

遵循从大往小原则,根据底商考核均价及各形态总面积制定分形态(纯一层、一拖二、纯二层…)均价,方法参考住宅定价篇中的业态、楼栋定价。

同样面积的一拖二,如果1层和2层的面积分配比例不同,则价值差异非常大。在房源表中,可包含公摊、一拖二中1层和2层的使用面积等基础数据,一拖二内部可根据楼层分区定价。

2. 铺位分析

好位置意味着重要的人流量,综合考虑路口、小区人行/车行出入口、学校等远近等动线设置价差。

3. 产品因素

根据如餐饮条件、层高、铺型、开间进深比、柱子影响等因素制定价差因素表,方法参考车位定价篇中对各影响因素的价差设置。

4. 折扣设置

由于商铺客户的谈判回合较多,其中认识..关系的也不在少数,应将折扣点位做深,一般不少于10个点,留足谈判空间,同时也能让客户感受到成交得到了真正的“优惠”。即便是在艰难时期下调实收价,也可不动表价,而是继续做大折扣,以防造成对外降价的印象。

以上是技术部分,但商铺的点睛之笔往往在手动调整这门艺术上。

例如正门口的40㎡纯一层的..商铺,按照上述因素分析后单价在3万,考虑200万是当地投资客心理门槛,就可以考虑手动调整到接近200万的总价,这样就可以将本小区商铺价值标杆立在5万元,从而使得其他商铺显得性价比极高(上篇提到的价格相对性)。

任何一个社区综合素质的几间商铺都应高价“站岗”。

3

推售技巧

商铺常出现首开热闹,好铺子一房难求,而剩余房源则在平销阶段缺乏后劲长期滞销的不良局面。专麦店在此提供四大心法:

1. 事前模拟经营

市场摸底:如果项目周围已有交付社区或成型商业,应提前对其不同形态、条件的商铺租金做一轮摸底,为定价环节中的分形态均价提供一定参考。挖掘项目与现有社区的对比优势(已实现租金对比新项目售价,回报率往往不堪一击),以此进行投资逻辑闭环。

业态落位:市场摸底时应关注不同形态、位置、面积的商铺实际经营情况,寻找普适性和空白业态,根据项目现有商铺情况进行业态的逐户落位。项目周边有特殊资源(学校、医院等)的可做特定主题定位(教育、亲子、母婴等),进一步..经营逻辑,描述一个美好的“财富故事”。

2. 推售节点前置

常有销售反应,客户觉得期铺还要一两年交付,无法以租抵供,买了不划算。但仔细想想大部分小区交付时的那个入住率,恐怕连梦都没法造了。

底商的一波客户主要都是本社区的住宅业主,可以利用几次住宅加推间的空档时间进行推售。并且住宅完全清盘后,案场的客户来访也将急剧下降,届时再做商铺推广蓄客反而事倍功半。

3. 优劣搭售挤压

例如把纯一层、小面积等..铺销控起来作为大铺或一拖二销售后的奖励推出,或者与隔壁的一拖二捆绑销售。很多案场出现一把推售,结果好卖的铺子被业主一抢而空,残羹剩饭之后再无人问津成为长期库存。

4. 逐个聚焦击破

进入平销期,定期对已购客户情况置业过程进行复盘提炼,迭代置业逻辑。

操盘手需仔细分析剩余房源,选择2-3个具有对比/补充性质的房源作为案场每日推售焦点,售出后及时补充房源,逐个击破。

想要租赁商铺请联系新疆商铺出售的小编哦。

店面展示

CASE SHOW
  • 总平面三层平面图

    霍尔果斯中亚风情街采用**的设计运营理念,

    了解详情
  • 总平面二层平面图

    霍尔果斯中亚风情街以餐饮为主导,容纳旅游购物,商品交易,休闲演艺,灯光夜市,酒店,写字办公等为一体,是一个开放型的商业街.采用**的设计运营理念,为霍尔果斯市,乃至…

    了解详情
  • 总平面一层平面图

    霍尔果斯中亚风情街分为旅游商品,酒吧娱乐,餐饮美食,酒店办公,文化演艺,城市商业 6大商业板块,首推旅游商品区开放招商即被全部抢租.中亚风情街作为必去国门景区及…

    了解详情
  • 中亚风情街营销中心

    霍尔果斯中亚风情街位于霍尔果斯市亚欧北路,是连霍高速起点,紧邻4A级景区国门及中哈合作区.中亚风情街作为一条沿街形式的商业街,更长的经营时间,自由自主经营让您…

    了解详情

快速通道 Express Lane

咨询热线

0999-89617760999-8961776

邮箱:228739494@qq.com

Q  Q:228739494

霍尔果斯汇金时代房地产开发有限公司
二维码
霍尔果斯中亚风情街
地址:霍尔果斯市亚欧北路与兰新路交汇处(老国门旁)中亚风情街
抢购热线:0999-8961776
招商热线:0999-8961777
Copyright © 霍尔果斯汇金时代房地产开发有限公司  版权所有    备案号:暂无   网站地图  RSS   XML 技术支持:  万家灯火